Kündigungsfristen Mietvertrag

Kündigung, Mietvertrag, Kaution: Wichtiges auf einen Blick


Wenn ein Umzug und damit für den alten Mietvertrag die Kündigung ansteht, tauchen oft eine Menge Fragen auf: wie muss die Kündigung erfolgen, sind für den Mietvertrag Kündigungsfristen zu beachten, darf ich die Kaution “abwohnen”, bis wann muss die Kaution zurückgezahlt sein – mitunter ein Minenfeld. Eine Übersicht über wichtige und häufig auftauchende Fragen in Sachen Mietvertrag sind nachfolgend zusammengestellt

 

In welcher Form muss die Kündigung des Mietvertrags erfolgen?

Grundsätzlich muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Das gilt zumindest für Wohnraum, der nicht nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Weitere Ausnahme: der Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, von diesem auch mit Einrichtungsgegenständen bestückt – und nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen. Die Kündigung muss vom kündigenden Vertragspartner eigenhändig unterschrieben sein. Inhaltlich muss aus der Kündigung der eindeutige Wille hervorgehen, das Mietverhältnis zu beenden. Auch darf die Kündigung nicht von Bedingungen abhängig gemacht werden. Sinnvoll ist die Angabe des Beendigungstermins, felht dieser jedoch, hat das nicht zur Folge, dass die Kündigung des Mietvertrages ungültig wird – in diesem Fall gilt das Ende der gesetzlichen Frist auch als Ende des Mietverhältnisses.

 

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag, muss er auch die Gründe angeben, ebenso soll der Vermieter den Mieter über Widerspruchsmöglichkeiten und Form und Frist des Widerspruchs hinweisen.

 

Welche Kündigungsfristen sind beim Mietvertrag zu beachten?

Sofern Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart sind, gelten diese. Besonderheiten gelten aufgrund des neuen Mietrechts bei Mietverträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen. Ist der Mietvertrag ab dem 01.09.2001 abgeschlossen worden, gilt für den Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten; diese verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate, insgesamt also höchstens neun Monate.

Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, können spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden; nach fünf, acht und zehn Jahren verlängerten sich die Kündigungsfristen um jeweils drei Monate.

 

Wann wird die Kündigung des Mietvertrags wirksam?

Dafür ist auch der Zugang der Kündigung beim Empfänger der Kündigung wichtig. “Zugang” bedeutet, dass der Empfänger unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Kündigung Kenntnis zu nehmen. Das gilt auch, wenn der Empfänger nur die Benachrichtigung seitens der Post über ein Einschreiben erhält, dieses in Erwartung der Kündigung jedoch nicht abholt. Der Zugang gilt trotzdem als bewirkt, da der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme gehabt hätte. Andererseits gilt ein mitten in der Nacht eingeworfenes Schreiben erst am nächsten Tag als zugegangen, da der Empfänger vorher nicht mit Post rechnen musste. Es empfiehlt sich, Zugang und Zugangszeit durch Verwendung eines Einschreibens mit Rückschein zu belegen – der Kündigende erhält so einen Nachweis über die Zustellung und deren Datum.

 

Ist auch bei einem befristeten Mietvertrag die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen möglich?

Nein. Von Ausnahmen abgesehen, ist ein befristetes Mietverhältnis gerade durch die Beschränkung auf einen festen Zeitraum gekennzeichnet und endet nach dessen Ablauf automatisch – ohne die Notwendigkeit einer Kündigung. Für diesen Zeitraum sind Mieter und Vermieter auch aneinander gebunden – was eine Kündigung mit gesetzlichen Kündigungsfristen ausschließt. Statt einer Kündigung des Mietvertrages käme eher ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht, mit dem aber – anders als bei der einseitig erfolgenden Kündigung – beide Parteien einverstanden sein müssen.

 

Darf der Mieter nach dem Mietvertrag fällige Mieten nach der Kündigung einbehalten und stattdessen die Kaution “abwohnen”?

Nein.  Zwar ist der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. unstrittige Forderung, Forderung rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt oder Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegend) berechtigt, seinen Anspruch auf den fälligen Mietzins aus der Kaution zu befriedigen – er ist dazu jedoch nicht verpflichtet. Sollte der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen, ist der Mieter sogar verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Er hat also keinen echten Nutzen durch diese Verfahrensweise, sondern setzt sich im Gegenteil sogar dem Risiko aus, wegen Zahlungsverzugs verklagt zu werden und zusätzlich zur Miete sowohl die Verzugszinsen als auch die Prozesskosten zahlen zu müssen.

 

Wann erhalten Mieter bei gekündigten Mietverträgen die Kaution zurück?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht nicht schon mit Zugang der Kündigung des Mietvertrages beim Vermieter, sondern frühestens nach Übergabe der Wohnung an den Vermieter. Diesem ist in Normalfall das Recht zuzugestehen zu prüfen, ob gegebenenfalls Gegenansprüche bestehen. Pauschale Fristen zur Kautionsrückerstattung wurden höchstrichterlich bereits kassiert, es kommt auf den Einzelfall an. Ist der Zustand der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand erfolgt, kein besonderes Problem feststellbar und sind die Nebenkosten abgerechnet, soll die Rückzahlung “schnellstmöglich” erfolgen.

 

Darf der Vermieter bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen die gesamte Kaution sicherheitshalber einbehalten?

Wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit die anstehende Nachforderung so gering ist, dass die Kaution diese bei weitem übersteigt, darf der Vermieter das nicht. Der Vermieter darf jedoch in einem solchen Fall eine gewisse Sicherheitsreserve zurückhalten, deren Höhe von den Umständen abhängt.

 

Wem stehen die Zinsen aus der angelegten Kautionssumme zu?

Dem Mieter. Der Vermieter muss die Kautionssumme getrennt von seinem übrigen Vermögen verzinslich anlegen und das zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Während der Anlagedauer, also der Dauer des Mietverhältnisses, erhöhen die Zinserträge die Kaution. Endet der Mietvertrag infolge Kündigung und endet, stehen auch die Zinsen dem Mieter zu.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diesen Artikel bookmarken:

 

Delicious Bookmark this on Delicious

 

 


 

Diese Seite zu Mister Wong hinzufügen